V dnešnom rozhovore sa pozrieme na vývoj realitného trhu v našom regióne očami odborníka s dlhoročnými skúsenosťami v tomto segmente. Vladimír Bolek, portfólio manažér a člen predstavenstva spoločnosti IAD Investments, sa s nami podelil o svoje postrehy k súčasnej situácii na trhu realitných investícií, meniacim sa preferenciám investorov, aktuálnym výzvam pri správe portfólií ako aj smerom k rastúcemu vplyvu digitalizácie v rámci realitného biznisu.
Aktuálna situácia na trhu
1. Ako by ste charakterizovali súčasnú situáciu na trhu realitných investícií?
Svet realitných investícií je mimoriadne pestrý. Po náročnejších rokoch 2022 - 2024 sa už začína objavovať opatrný optimizmus. Zdá sa, že realitný cyklus vstupuje do novej fázy. Kľúčovú rolu hrá predovšetkým cena kapitálu – teda úrokové sadzby, ktoré sú ovplyvnené menovou politikou centrálnych bánk. Reality sú kapitálovo náročné, a preto je dostupnosť a cena peňazí jedným z hlavných motorov trhu.
Zároveň do vývoja prehovárajú aj ďalšie faktory – stav ekonomiky, vývoj spotreby, tržby v maloobchode či výkon priemyslu. Realitný trh v podstate odzrkadľuje stret dopytu a ponuky v rôznych segmentoch. Dopyt po priestoroch je dobrým indikátorom kondície ekonomiky. Od konca roka 2024 opäť sledujeme nárast počtu transakcií s bytmi, čo pokračuje aj v roku 2025. V komerčnom segmente si stále drží atraktivitu logistika – prirodzene, vzhľadom na priemyselne orientovanú ekonomiku Slovenska. Otázne je, aký dopad budú mať clá zavedené americkou administratívou a ich vplyv na ekonomiku EÚ a Slovenska. Tu si dovolím povedať, že predikovať nepredikovateľné je takmer nemožné. Maloobchod v tržbách rastie, čo sa prejavuje vyššou návštevnosťou retail parkov. Do kancelárií sa postupne vracajú zamestnanci a miera neobsadenosti klesá. Hoci sa likvidita trhu zlepšila, stále cítiť vplyv geopolitickej neistoty.
2. Mení sa správanie investorov v reakcii na aktuálne trhové podmienky?
Jednoznačne áno. Investori sú dnes omnoho opatrnejší. Výrazne rastie snaha o diverzifikáciu – segmentovú, ale aj geografickú.
3. Aké segmenty a produkty sú pre tunajších investorov momentálne najatraktívnejšie? Aký výnos môžu očakávať v súčasnom trhovom prostredí?
Veľkú popularitu si získavajú fondy kvalifikovaných investorov so zameraním na development logistiky. Ide síce o rizikovejší produkt, no s potenciálne vyšším výnosom. Naopak, pre bežného retailového investora zostáva zaujímavým nástrojom klasický otvorený realitný fond. Ten poskytuje expozíciu na realitný trh s relatívne nízkou volatilitou.
4. Ako sa líši vnímanie realitných investícií medzi retailovými a inštitucionálnymi investormi?
Rozdiel je zásadný. Retailový investor hľadá predovšetkým bezpečie a stabilitu. Často nie je ochotný podstúpiť vyššie riziko – ani výmenou za vyšší výnos. Navyše nie vždy dokáže správne vyhodnotiť mieru rizika danej investície. Naopak, inštitucionálny investor má jasno: vie, akú triedu aktív kupuje, v akej váhe a aké riziko tým prijíma do portfólia.
5. Akú úlohu dnes zohráva spoločnosť IAD Investments na realitnom investičnom trhu?
IAD Investments pôsobí v realitách takmer dve dekády a náš vplyv na slovenskom aj stredoeurópskom trhu postupne rástol. Dnes máme portfólio nehnuteľností rozložené naprieč Slovenskom, Českom, Poľskom, Maďarskom a Chorvátskom. Na domácom trhu patríme medzi kľúčových hráčov. V roku 2006 sa vďaka legislatívnej zmene umožnil vznik realitných fondov – podľa mňa krásny príklad toho, ako môže politické rozhodnutie pozitívne ovplyvniť lokálnu ekonomiku. Odvtedy sa v slovenských realitných fondoch nazhromaždilo viac ako 2,5 miliardy eur. Vytvára sa tak silný multiplikátor kapitálu – od výstavby, cez správu, architektúru, až po skvalitnenie verejných priestorov. A čo je dôležité – výnosy aj hodnoty zostávajú doma, v našej ekonomike.
6. Aké sú hlavné výzvy, ktorým čelíte pri správe portfólia v súčasnom trhovom prostredí?
Výziev je hneď viacero. Patrí sem demografická zmena populácie, uchopenie zmeny štruktúry dopytu v kancelárskom segmente, premena spotrebného správania, digitalizácia, či vplyv geopolitiky na tunajší trh. Každá uvedená výzva ovplyvňuje iný segment trhu – a zároveň predstavuje riziko, no na druhej strane aj príležitosť pri správnom nastavení portfóliá a jeho aktívnej správe, ktorá reflektuje dopady prebiehajúcich zmien.
Digitalizácia v realitnom biznise
7. Ako realitný biznis ovplyvňuje digitalizácia procesov, ktorá v posledných rokoch naberá na obrátkach?
Digitalizácia už prenikla do všetkých častí realitného biznisu – od predaja a nákupu, cez development, až po správu nehnuteľností. Výrazne mení aj dynamiku nájomného trhu a vzťah medzi prenajímateľmi a nájomcami.
8. Pomáha vplyv nových digitálnych nástrojov zvyšovať pridanú hodnotu pre klienta? Ak áno, ako konkrétne?
Určite áno – a to na viacerých úrovniach. Klienti môžu investovať prostredníctvom nových digitálnych nástrojov ako frakčné vlastníctvo či priame pôžičky cez rôzne platformy. Zároveň sa zefektívňuje aj samotná správa nehnuteľností a objavujú sa nové formy monetizácie ich vybavenia– napríklad cez prenájom dátových sietí, optimalizáciu parkovacích miest, či prepojenie nájomcov navzájom medzi sebou ako aj s potenciálnymi novými klientmi.
Vývoj realitného trhu a všeobecné investičné odporúčania
9. Aké sú Vaše prognózy? Kam smerujú aktuálne trendy v realitnom biznise v rámci nášho regiónu?
Pri súčasnom geopolitickom pnutí je možné, že sa stredná Európa stane jedným z víťaznych blokov vďaka svojej polohe, priemyselnej základni a nízkym nákladom na prácu. Môžeme profitovať z tzv. nearshoringu - presunu výroby a skracovaniu logistických reťazcov pri kritických výrobách akými sú lieky či zbrane. Taktiež pravdepodobne bude rásť objem výstavby a význam „healthcare“ zdravotníckych zariadení ako reakcia na starnutie populácie. V neposlednom rade budú aj v našom regióne pribúdať dátové centrá, aby bol zabezpečený priemyselný „back-up“ výroby, čo môže predstavovať zaujímavý investičný produkt.
Pre investorov sa tak otvoria nové možnosti investovania do nových realitných tried prostredníctvom digitálnych nástrojov.
10. Čo hovoríte na narastajúci záujem o zahraničné nehnuteľnosti medzi retailovými investormi?
Rozumiem, že investori reagujú na aktuálne politické dianie a snažia sa diverzifikovať. Z môjho pohľadu však častokrát robia rozhodnutia príliš nesystematicky a emotívne – ako napríklad kúpa apartmánu pri mori či v Dubaji – bez toho, aby dôsledne zvážili všetky aspekty ako lokálne daňové prostredie, náklady na správu, likvidita, reálne využitie či dopravná dostupnosť.
11. Ako dlhoročný profesionál v rámci realitného investičného trhu – aký je Váš postoj k ďalším štandardným investičným riešeniam vo forme akcií a dlhopisov? Možno v kombinácií s tými realitnými?
Asi zopakujem bežnú radu. Je nutné investovať. Každý by si mal nastaviť svoje investičné ciele a budovať portfólio – kombináciou akcií, dlhopisov, realít či iných alternatív. Pričom pomer týchto aktív by mal odzrkadľovať vek, rizikový profil a cieľ investora. Za mňa je teda postoj k investičným riešeniam vo forme akcií a dlhopisov vcelku jasný – vítam ich a v druhej vete hovorím, že spolu s realitnými triedami aktív môžu vytvárať vyvážené portfóliá vhodné pre väčšinu retailových investorov.
12. Ak by ste mohli dať mladému investorovi iba jednu investičnú radu, ako by znela?
Okamžite začať investovať. Aj s 20 eurami mesačne. Dnes na to už existujú jednoduché a dostupné nástroje. A postupne si tak začať tvoriť svoje osobné portfólio, ako som uviedol vyššie. Systematicky, krok za krokom.
Rovnako tak, ak by ste si dnes museli vybrať len jednu konkrétnu lokalitu alebo typ nehnuteľnosti, do ktorej by ste investovali - čo by to bolo?
Momentálne by som volil mestskú logistiku – ideálne v kombinácii s parkovacím domom.
Ďakujem za zaujímavý rozhovor.
P.S. Nezabudni tu zanechať svoj email. Tým pádom ti o mojom ďalšom blogu príde email priamo do inboxu.
- Tento týždeň som prispel článkom pre Fondshop.cz na tému 3 investičné rady pre navigáciu v každom počasí. Nájdeš ho tu.
- Vyše 17.000 ľudí ma tiež sleduje na LinkedIne, kde zdieľam krátke myšlienky na investičné témy. Budem rád, ak sa pridáš.
- Viac o mne sa dozvieš aj v úvode môjho eBooku, ktorý si môžeš zdarma stiahnuť tu. A ak ťa zaujíma aj jeho pokračovanie, nájdeš ho tu. Taktiež úplne zdarma. Alebo si prečítaj staršie rozhovory so mnou pre Trend a Forbes.
Ďalšie články na čítanie:
- 10 najčítanejších blogov roka 2024
- 30 myšlienok pre pasívneho investora na rok 2025
- Buď ako Buffett. 5 princípov, ktoré sa od neho dokážeš naučiť
- 4 myšlienky stoickej filozofie vhodné aj pre dnešného investora
FINANCIE KONZERVATÍVNE ✅